Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Содержание

Что такое и от чего зависит кадастровая стоимость земли

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

В середине 2000-х годов в Российской Федерации пронеслась волна возмущений налогоплательщиков, которым приходили уведомления на непривычно высокую сумму. Связано это было с принятием нового Федерального закона № 221-ФЗ в июле 2007 года о кадастре, тогда же появилось понятие «кадастровая стоимость земельного участка».

Суть понятия кадастровая стоимость участка

С этого дня была отменена привычная балансовая стоимость.

Собственники земельных участков до этого оплачивали незначительные суммы налогов, так как расчёт осуществлялся исходя из инвентаризационной оценки.

Проведение процедуры расчёта цены земли проходило, в большинстве случаев, бесконтрольно, цифры осознанно уменьшались. В итоге налог для государственной казны составлял «копеечные» вливания.

С началом массовой оценки земель РФ и внесения данных в кадастровый реестр, когда участок оценивался по рыночной стоимости, стала прозрачной платёжеспособность собственника, и исчезла возможность ухода от адекватного налога. По существу, ввели налог на богатство.

Для чего нужна:

  • для сделок купли-продажи участка;
  • для расчёта налога на землю за период;
  • для определения арендной платы.

Экономическую прибыль от пользования землями на территории РФ много лет получали только собственники. Внесённые изменения в Земельный кодекс обеспечили государству мощную финансовую поддержку, которая направляется на развитие инфраструктуры, расширение масштабов застройки, культурное развитие и пр.

Для того чтобы понимать, от чего зависит кадастровая стоимость интересующей земли, нужно отталкиваться от удельной цены массива, в рамках которого расположен участок. В реестровых документах он обозначается кадастровым кварталом. Также на КС влияют и другие факторы.

Кадастровая стоимость зависит:

  1. От категории земли.
  2. От развитости инфраструктуры.
  3. От удалённости относительно населённых центров.
  4. От категории населённого пункта.

Для каждого условия свой коэффициент увеличения или уменьшения цены.

В зависимости от назначения земель расчёт налога разный, для одних он исчисляется с коэффициентом 0,3%, для других – 1,5%.

Минимальная ставка, 0.3%, используется для земель некоммерческого использования:

  • территорий индивидуальной жилой застройки (например, жилищный кооператив);
  • садоводство;
  • собственные подсобные хозяйства.

Если земля используется в целях коммерции, ставка будет максимальной.

Кадастровая оценка земель государством проводится не реже 1 раза за 5 лет, но не чаще раза в 2 года для городов федерального значения, и не чаще раза в 3 года для остальных территорий.

Нужно учитывать этот факт, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с оценкой земли.

Правила расчёта

Самостоятельно рассчитать КС участка получится только приблизительно. Формулы для расчёта сложные, состоят из многих показателей, в реальности госорган использует специальные программы.

На расчёт влияют следующие факторы:

  1. Назначение использования.
  2. Экономическое развитие земли.
  3. Специфика территории.
  4. Локальный фактор.
  5. Коэффициент поправки.

Каждому фактору соответствует своя величина.

Итоговая цифра складывается, исходя из оценки вышеперечисленных факторов. Кадастровая стоимость рассчитывается по формуле:

КС= S*(Сп+Ин)*КП, где КС – кадастровая стоимость земли; S – площадь участка в м2; Сп – специфические влияющие факторы, например, курортная зона или зона вредного воздействия (рассчитывается в рублях на м2); Ин – наличие инфраструктуры (руб./м2); КП – коэффициент поправки.

Каждый из показателей также рассчитывается отдельно, по формулам. Нормативы, величину коэффициентов определяет государственная классификация земель.

Пример: Дан участок промышленного назначения, в 500 кв. м., инфраструктуру рассчитали по 1000 руб./м2, специфика – 400 руб/м2. Переходной коэффициент 0,83. В этом случае, кадастровая стоимость участка рассчитывается так: 500*(1000+400)*0,83=581000 рублей.

Коэффициент поправки меняется и зависит от назначения земли, индивидуальных особенностей, площади территории. Этот показатель также рассчитывается по формуле.

Кадастровую стоимость земель определяют государственные структуры в соответствии с регламентом проведения либо лицензированные организации. По стандартам ФСО необходимо пройти несколько этапов оценки.

Порядок действий при оценке

Как правило, процедура оценки земельного участка осуществляется в следующей последовательности:

  1. Составляется подробное техническое задание.
  2. Анализируется рыночные факторы.
  3. Определяются факторы для ценообразования.
  4. Подбираются и сравниваются аналогичные участки.
  5. Означаются качественные параметры, для использования формулы расчёта.
  6. Высчитывается результат КС.
  7. Формируется рапорт об итогах исследования.
  8. Инженер предоставляет результат на согласование органам исполнительной власти.
  9. Данные вносятся в реестр, публикуются.

Данные о кадастровой стоимости можно узнать на сайте Росреестра, в разделе публичная кадастровая карта.

Для получения данных нужно вписать номер участка или пункт расположения, поставить галочки в графах – кадастровая стоимость квадратный за метр. Программа в режиме онлайн рассчитает КС.

На начало 2018 года осталось около 8% неоценённых земель. Причины – отсутствие границ, нет регистрации, межевание производилось ранее 2001 года. В этом случае собственник, может обратиться в Росреестр, с пакетом документов.

Необходимые документы для регистрации:

  • правоустанавливающий документ;
  • итоги землемерия (межевания);
  • паспорт собственника;
  • квитанция об уплате государственной пошлины (300 – 500 рублей для физлица, 4000 – 10000 рублей для юрлиц).

После внесения данных в Росреестр, данные о КС конкретного участка можно найти на сайте, но часто собственник не согласен с проведённой оценкой. В этом случае закон предоставляет ему право оспорить в суде данные исследования.

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспорить кадастровую цену участка могут и юридические, и физические лица. Законодательно установлен порядок действий в таких ситуациях.

Для разрешения вопроса существует досудебная комиссия, которая может принять решение о согласии либо об отказе в пересмотре КС земли. В этом случае можно решить проблему в суде.

Причём физическое лицо может обратиться в судебные органы, минуя рассмотрение вопроса комиссией. Юрлица в обязательном порядке проходят первый этап.

Могут возникнуть следующие ситуации, решением которых является обращение в суд или к комиссии:

  1. Несогласие с результатом оценки.
  2. Кадастровая стоимость выше рыночной.
  3. Несовпадение данных реестра и паспорта объекта.
  4. Неверно рассчитывается налог.

За период действия закона о КС были случаи, когда оценка объекта проводилась госкадастром с ошибками. В результате стоимость была завышена, это обернулось для налогоплательщика миллионными переплатами.

Оспаривание вне суда

Чтобы оспорить стоимость вне суда, необходимо совершить 2 шага:

  1. Обратиться с заявлением в Росреестр.
  2. Провести заседание с комиссией.

Для составления документа о пересмотре КС, нужно заполнить документ, указать в нём ФИО собственника, точный адрес объекта, основание для сбора комиссии. Основанием должен служить фактический документ – например, оценка независимым экспертом, изменение рыночной стоимости надела и др.

Необходимые документы для спора:

  • заявление;
  • выписка с Росреестра о стоимости участка;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • результат повторной экспертизы.

При себе стоит иметь пакет бумаг, состоящий из копий перечисленных документов.

Если основанием служит оценка независимого эксперта, лучше приложить ксерокопии документов, подтверждающие квалификацию оценщика – лицензия, дипломы, история участий в крупных спорах.

Важно правильно собрать пакет документов, иначе в иске могут отказать. После написания заявления, предоставляется 7 дней для сбора заявителем необходимой документации.

В принятии заявления откажут, если:

  1. Нет одного из документов.
  2. Нарушен назначенный срок подачи недостающих документов.
  3. Неправильное оформление.
  4. Разница между КС и рыночной не больше 10% и др.

Рассмотрение заявления длится 30 календарных дней. Если нет вопросов к пакету документации, назначается заседание, о чём предварительно информируется заявитель. Тот может принять решение не присутствовать во время обсуждения и наоборот.

В конце выносится решение, фиксируется на носитель, отправляется в местные органы власти. После рассмотрения данные публикуются и фиксируются в реестре. Если было принято решение об отказе, следующим этапом становится суд.

Практика показывает что, если досудебная комиссия вынесла отказ, положительно решение суда бывает не более чем в 15% случаев.

Обращение в суд

Подаётся исковое заявление (составлять лучше с юристом) с требованием о повторном расчёте и оценке деятельности досудебной комиссии. Если интересы клиента представляет адвокат, необходимо заполнить на него нотариальную доверенность.

Требуемые документы:

  • постановление о решении комиссии;
  • заключение независимых экспертов;
  • подтверждение кадастровой стоимости в реестре;
  • документы, подтверждающие право собственности на земельный надел;
  • если причина в несоответствии с рыночной стоимостью, необходимо подтвердить это отчётами;
  • квитанция об уплате государственной пошлины.

В некоторых индивидуальных разбирательствах судебный орган может отложить заседание и потребовать предоставление дополнительных документов.

В 10% случаев суд назначает третью, независимую экспертизу, с использованием сторонних сил.

Если за период 5 лет после кадастровой оценки изменилось назначение земли, нужно представить подтверждающие документы, отправив запрос в земельный комитет региона.

Заявление в суд подаётся в том же регионе и районе, где проводилась кадастровая оценка стоимости. Срок для обжалования должен быть не более 5 лет после назначения стоимости и не более 3 месяцев с момента обнаружения несоответствия.

Для привлечения сторонних организаций, в качестве экспертов, нужно выбирать проверенные компании с многолетним стажем, опытом участия в спорах о кадастровой стоимости. Обязательно наличие лицензии на ведение деятельности. В штате должно быть не менее 50% сотрудников с образованием «кадастровая инженерия». Исследование должен проводить специалист-оценщик.

Порядок проведения

После того, как суд назначил повторное проведение оценки стоимость участка, выбирается специалист, у которого есть специальное образование и он вправе проводить оценку.

Кадастровый инженер проводит следующие действия:

  1. Составляется договор на предоставление услуг, в котором обозначены задачи, условия работы, сроки выполнения, стоимость.
  2. Клиент знакомится с условиями, вносит корректировки в случае необходимости, подписывает договор.
  3. Собственник предоставляет документы на участок (паспорт, выписка с Росреестра о КС, права собственности и др.).
  4. Оценщик делает необходимые запросы в государственные органы, которые осуществляли оценку.
  5. Проводит собственные расчёты.
  6. Готовит отчёт, в котором заключается стоимость участка.
  7. Выдаёт пакет документов – документальная аналитика и официальное заключение, в случае требования, копии лицензии и диплом.

Специалист рассчитает КС по формулам. По итогам исследования на руки заказчику выдаётся отчёт с печатью и подписью организации-исполнителя.

Разница между рыночной ценой кадастровой не должна отличаться более чем на 30%. Но, как показывает практика, больше половины земли РФ не отвечают этому требованию, так как условия оценки одинаковые для всей территории страны, при этом не учитываются особенности конкретного региона.

Источник: https://ZhiloePravo.com/kadastr/stoimost/kadastrovaya-zemelnogo-uchastka.html

Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

07.01.2020 18:00

В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.

Что такое кадастровая стоимость

Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки.

При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие.

Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.

Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.

Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:

1.    Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки.

Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.2.

    На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.

3.    По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.

Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.

Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.

Что такое рыночная стоимость

Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.

На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.

Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный.

При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.

По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.

Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости

Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:

1.    Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.2.    На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка.

Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.3.    Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов.

Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.

4.    Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.

Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.

Возможна ли переоценка

Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:

1.    В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2.    Стоимость сильно завышена или занижена.

При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.

Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.

Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.

Оспаривание через комиссию

Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:

•    заявление;•    выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);•    правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);

•    отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.

Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.

Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.

Переоценка через суд

Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.

Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.

В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.

Дополнительная информация по теме

Договор дарения земельного участка

Как оформить землю под домом в собственность

Права и обязанности кадастрового инженера

Источник: https://kadastr-plan.ru/poleznaya-informatsiya/chem-kadastrovaya-stoimost-zemelnogo-uchastka-otlichaetsya-ot-rynochnoj-mozhno-li-sdelat-pereocenku

Кадастровая стоимость земельного участка

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Налоговая служба рассчитывает земельный налог на основании кадастровой стоимости участка. Оценка проводится каждые пять лет. Данные содержатся в Государственном кадастре недвижимости и базе ЕГРН.

Понятие кадастровой стоимости земли

Статья №66 Земельного кодекса РФ определяет понятие кадастровой стоимости участка. Специалист по межеванию собирает и анализирует информацию по конкретной территории. Рассчитывает по формуле цену земли и заносит информацию в базу.

Кадастровая цена – оценка государства, поэтому она может отличаться от рыночной в меньшую или большую сторону. Рыночная величина постоянно меняется на основании спроса и предложения. Оценка государства проводится один раз в пять лет. Возможна переоценка через 3 года по заявлению владельца. Обновленная информация вносится в Росреестр.

По кадастровой оценке определяют размер налога на землю, вступление в наследство, рассчитывают госпошлину и арендную плату. Банковские служащие ориентируются на эту величину при выдаче жилищных кредитов. Землевладелец может потребовать перерасчет, если не согласен с суммой.

От чего зависит кадастровая стоимость земельного участка

Инженеры анализируют следующие факторы при определении стоимости участка:

  • Расположение (район, расстояние до города или поселка, вид участков и категория земель).
  • Социально-экономическое развитие (численность населенного пункта, наличие другой недвижимости, инфраструктуры).
  • Бытовые условия (коммуникации, инженерные сети, наличие обслуживающих организаций, качество почвы).
  • Площадь и возраст земли.
  • Средняя рыночная цена на недвижимость.

Участки ИЖС стоят дороже садоводческих, так же, например, как земли населенных пунктов с инфраструктурой – дороже сельскохозяйственных.

С помощью указанных факторов инженеры оценивают собственность с трех сторон:

  1. Сравнительная – ориентируются на рыночные расценки.
  2. Доходная – смотрят, какой доход может принести собственность владельцу.
  3. Затратная – учитывают, какие потери понесет покупатель при благоустройстве территории.

ВНИМАНИЕ! С помощью сервиса Росреестра, в разделе «Фонд данных государственной кадастровой оценки», можно узнать стоимость земли по кадастровому номеру участка. Но информация может оказаться недостоверной, так как в публичную карту России внесены не все объекты.

Кто устанавливает кадастровую стоимость земли

Оценивает недвижимость Росреестр по инициативе местных органов власти. Выпускается постановление о необходимости провести данную процедуру. Росреестр составляет список объектов для проверки и отправляет кадастровым инженерам. По окончании работ администрация составляет нормативный акт.

Собственник вправе оспорить оценку недвижимости согласно статье 24.18 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Основания для пересмотра следующие:

  • использовались ошибочные сведения;
  • изменилась категория или виды разрешенного использования участка;
  • соединились или разделились владения;
  • не учитывалась рыночная цена.

Заявление на пересмотр подается в Росреестр. Специальная комиссия проверяет спорные вопросы и рассчитает стоимость. Владелец подает иск в суд, если не согласен с решением комиссии.

Расчет кадастровой стоимости земельного участка

Росреестр предоставляет информацию о кадастровой стоимости участка. Однако услуга платная:

  • на бумажном носителе 400 р. для граждан и 1100 р. для организаций;
  • в электронном виде – 250р. и 700 р. соответственно.

ВНИМАНИЕ! Через Интернет заявка заполняется на сайте Росреестра или на портале Госуслуги. Лично – в местном отделении учреждения, а также через МФЦ или почту. 

Инженеры рассчитывают стоимость земли по профессиональной формуле:

P = Sx (Рп + Рс) х К. Где S – площадь в кв. м., Рп – линейная функция в р./м², Рс – функция параметров сделки в р./м², К – переходный коэффициент. Эксперты выезжают на объект, анализируют его и получают цифры для расчетов.

Рассчитать тариф можно по упрощенной формуле:

Кадастровая стоимость = площадь участка × удельный показатель. Где удельный показатель – установленная в результате проверки стоимость земли за 1 кв. м.  

Например, 1 кв. м. стоит 500 р., тогда кадастровая стоимость 10 соток земли составит:

1 000 × 500 = 500 000 рублей.

Информация о размере удельного показателя находится на сайте Росреестра. 

Источник: https://ozhkh.ru/zemelnyj-uchastok/kadastrovaya-stoimost

Всё самое важное о кадастровой стоимости земельного участка

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Информация о каждом земельном участке (ЗУ) в обязательном порядке должна быть занесена в единую учётную систему Росреестра. Одним из основных параметров, учитываемых при регистрации территории, является кадастровая стоимость, для определения которой приглашаются независимые оценщики.

Что это такое – понятие и значение

КС земельного надела – это публичный эквивалент его цены, используемый при расчёте различных платежей, например, земельного налога. Данный параметр считается одним из наиболее значимых показателей, характеризующих недвижимое имущество.

КС участка является единицей экономического учёта территорий в массиве. Она регулируется законодательными актами №135-ФЗ от 29.07.98 и 66 ЗК РФ.

Статья 66 ЗК РФ. Оценка земли

  1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
  2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
  3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

О том, что такое рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и в чем разница между ними, читайте здесь.

Зачем нужен и на что влияет данный показатель?

Рассмотрим подробнее, что означает КС. Кадастровая цена фиксируется в Государственном кадастре недвижимости (ГКН) и используется для начисления имущественных и земельных налогов. Эти формы налогообложения применяются к титульным владельцам или собственникам надела, имеющим статус юридических или физических лиц.

Основанием для правообладания ЗУ может быть пожизненно унаследованное владение или право бессрочного пользования.

Налог начисляется в размере до 0,3% для ЗУ используемых в следующих целях:

  • строительство жилья в населённом пункте;
  • создание и развитие инфраструктуры, деятельность жилищно-коммунального хозяйства и организаций, занимающихся обслуживанием населённых пунктов.

В других случаях местная администрация вправе увеличить налог до 1,5% кадастровой стоимости, согласно ст. 394 НК РФ.

Справка! КС считается базовой и способна оказывать влияние на другие виды расчётов, например, на выкупную и рыночную цены. Общая стоимость земли определяется путём умножения её площади на КС 1 м2.

Отличие от рыночной цены земли

Существует несколько разновидностей оценки территорий, каждая из которых применима в определённой юридической ситуации. При этом рыночная стоимость, как правило, примерно на 30% выше, чем КС. На неё оказывают влияние тенденции рынка, то есть величина спроса и количество предложений на данный тип наделов.

В КС не отражено текущее состояние рынка, соотношение предложения и спроса, сезонность, платёжеспособность жителей региона. Этот показатель зависит от механизмов расчёта.

Если требуется срочно совершить сделку, рыночная стоимость может стать ниже даже в сравнении с кадастровой. Обычно такой приём используется при реализации нерентабельных для эксплуатации ЗУ.

Из чего складывается?

КС территории в первую очередь определяет удельная стоимость наделов в массиве, обозначенном согласно записям Росреестра как кадастровый квартал. Также учитывается площадь, которую занимает участок.

В процессе осуществления расчётов принимаются во внимание такие показатели:

  • близость инфраструктуры;
  • расстояние до центра;
  • тип населённого пункта;
  • месторасположения.

Каждая из этих характеристик имеет определённый коэффициент, который прибавляется к базовой стоимости.

При отсутствии определённых показателей коэффициент остаётся индифферентным или вычитается из общей суммы.

Меняется ли и как часто?

Кадастровая стоимость наделов регулярно пересматривается из-за изменения влияющих на неё показателей. Период переоценки варьируется в пределах от 2 до 5 лет, но в отдельных случаях изменение цены по кадастру может быть произведено вне очереди:

  • межевание территории;
  • уменьшение или увеличение надела;
  • изменение типа назначения ЗУ;
  • значительное развитие инфраструктуры поблизости;
  • изменение рыночной цены;
  • ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, возведённого на ЗУ.

Корректировка КС оказывает влияние на цену аренды и размер земельного налога.

Порядок установления

Определение КС участка осуществляется на основании Письма Росземкадастра от 12.05.2004 N СС/618 и ФЗ №237. Согласно ФЗ №237, производить оценку вправе только специализированные бюджетные организации, над которыми осуществляет надзор Росреестр.

Процесс оценивания надела состоит из нескольких этапов:

  1. Администрация региона извещает Росреестр о необходимости произвести переоценку КС земель.
  2. Росреестр составляет списки объектов, подлежащих переоценке.
  3. Для выполнения работ привлекается оценочная организация.
  4. Результаты передаются в Росреестр, а затем утверждаются властями региона.
  5. Обновлённая КС заносится в ЕГРН.

Непосредственно оценка ЗУ осуществляется таким образом:

  1. Территория делится на кадастровые кварталы, в каждый из которых входит несколько ЗУ. Это упрощает вычисление КС каждого объекта.
  2. Для каждого квартала определяется средняя КС за 1 м2.
  3. КС 1 м2 умножают на площадь отдельного участка.

По итогам оценивания на каждый ЗУ составляется акт определения КС по образцу, утверждённому Приложением к Письму Росземкадастра.

Что значит «удельный показатель»?

Удельным показателем кадастровой цены является единица измерения стоимости надела за 1 м2. Она используется для определения размера КС и налога на имущество в таких случаях:

  • образование новых земель;
  • перевод территорий из одного типа эксплуатации в другой;
  • изменение целевого назначения надела.

Удельный показатель в населённых пунктах изменяется каждый квартал.

Удельный показатель является звеном, связывающим объекты, относящиеся к определённой оценочной группе: частные хозяйства, садовые товарищества, дачи, жилые дома. При его расчёте находится участок со схожими показателями, и отслеживаются изменения рыночной цены находящихся на нём объектов.

Несмотря на то, что удельный показатель рассчитывается на основании объективных факторов, нельзя забывать, что обработка значений осуществляется на основании обобщённых статистических сведений. Поэтому, если владелец ЗУ не согласен с результатом, он может оспорить решение комиссии.

Используется следующая формула:

УП = (Рпос + Рсделки) * Кi, где:

  • Рпос – показатель инфраструктуры, окружающей ЗУ;
  • Рсделки – рыночная цена надела;
  • Кi – уточняющий коэффициент.

Изменение

Изменение стоимости ЗУ по кадастру в отличие от переоценки инициируется собственником территории. Установленная уполномоченными органами цена может быть оспорена в таких случаях:

  • постановка территории на учёт в Росреестр;
  • порча плодородного слоя почвы, например в результате пожара или стихийного бедствия;
  • в случае незаконного завышения оценки.

Корректировка КС производится в течение полугода после публикации результатов проведённой ревизии на официальном сайте. После этого собственник может подать заявку только по таким причинам:

  • не был информирован о ревизии или результаты не выложены в открытый доступ;
  • претензия не превышает 30% от актуальной КС;
  • порча почвы произошла без вины владельца;
  • КС равна рыночной стоимости или больше её.

Кроме того, внеочередная переоценка проводится при уменьшении площади надела, изменении его категории или типа использования.

Важно! Чтобы снизить КС правообладатель должен подать заявку в Росреестр, приложив правоустанавливающие документы и бумаги, подтверждающие законность требований.

Выписка

Любые процедуры с ЗУ, такие, как его продажа, налогообложение или передача прав производятся на основании данных, взятых из кадастровой выписки.

Владелец участка может запросить выписку о КС для следующих целей:

  • межевание территории с последующим оформлением землеустроительных документов;
  • уточнение границ участка и его площади;
  • расчёт земельного налога;
  • получение сведений о КС надела;
  • решение споров, связанных с ЗУ.

Бумага предназначена для информирования сторон о характеристиках надела и включает в себя такие сведения:

  • основная информация о ЗУ: регистрационный номер, адрес, категория, формат использования, удельный показатель стоимости, права владения, кадастровая цена;
  • схема ЗУ с геометрическими параметрами;
  • наличие долей и обременений;
  • подробная схема границ ЗУ;
  • землеустроительные и геометрические сведения, полученные в результате геодезических исследований;
  • информация о каждой из поворотных точек.

Некоторые разделы могут отсутствовать, если для данного вида ЗУ такой информации нет.

Скачать образец выписки из ЕГРН на земельный участок

Важные нюансы

Кадастровая стоимость должна учитываться как при совершении сделок купли-продажи, так и при расчёте арендной платы, налогов. Понимание этого убережёт от проблем с налоговой инспекцией.

Последствия продажи земли ниже КС

Согласно ст. 217.1 п.5 НК РФ и п.11 №382-ФЗ, реализация ЗУ ниже его стоимости по кадастру является невыгодной, потому что налог всё равно будет рассчитываться по минимальной КС.

Кроме того, налоговый инспектор, заметивший несоответствие в документах, может посчитать сделку махинацией. В этом случае продавцу придётся заплатить штраф.

Важно! Если КС значительно выше рыночной цены, то продавец вправе оспорить оценку ЗУ. Можно подать иск в суд или обратиться к комиссии, занимающейся спорными вопросами кадастровых оценок.

Как купить ЗУ у государства по КС?

Если собственником земли является государство или муниципалитет, приобрести её возможно только на аукционе. Торг не будет признан состоявшимся при отсутствии других заявок на данный лот, поэтому базовая стоимость по кадастру в процессе проведения аукциона неизбежно будет повышена.

Купить ЗУ без участия в торгах может владелец построек, расположенных на ней. Если точные границы ЗУ не определены, собственнику недвижимости предлагается заказать создание схемы расположения территории. Заменить эту бумагу можно выпиской из проекта межевания, если он имеется.

После этого требуется обратиться к региональным властям для подачи заявления на предварительное согласование покупки земли без участия в аукционе. Заявка будет рассмотрена в течение 1 месяца, после чего выносится решение.

Как рассчитать налог?

Чтобы самостоятельно рассчитать налог на ЗУ, достаточно знать КС и тарифную ставку, которую устанавливает государство. Как указано в Налоговом кодексе, власти региона имеют право уменьшить её размер.

Законодательством предусмотрена ставка в размере 0,3% для ЗУ, предназначенных для строительства жилья или сельскохозяйственной деятельности. Остальные участки облагаются 1,5% налога.

Власти могут снизить эту ставку до 0,1% или установить льготные условия для отдельных категорий граждан. Разница должна быть компенсирована средствами, выделенными из местного бюджета.

От оплаты налога освобождаются граждане Сибири, Дальнего Востока и Крайнего Севера.

Общая формула, используемая для расчёта земельного налога выглядит следующим образом:

Тарифная ставка %*КС*количество долей (собственников). Если гражданин владеет ЗУ меньше года, вводится временной коэффициент, определяющийся делением количества месяцев в эксплуатации на 12.

О том, как рассчитать земельный налог по кадастровой стоимости, кто имеет право на льготы, читайте здесь.

Как рассчитывается арендная плата?

Годовая арендная плата за ЗУ, принадлежащие государству, рассчитывается по формуле:

А = КСt * k, где:

  • A – оплата, которую необходимо внести арендатору;
  • KCt – кадастровая цена надела;
  • k – корректирующий коэффициент, зависящий от статуса землепользователя и цели сдачи территории в аренду.

Корректирующий коэффициент может иметь различные значения:

  • 0,01% от КС – в случае наличия у арендатора налоговых привилегий или если ЗУ изъят из оборота;
  • 0,6% от КС – если ЗУ предоставляется для ведения личного подсобного хозяйства или использования по сельскохозяйственному назначению;
  • 1% от КС – использование ЗУ в рамках концессионного соглашения;
  • 1,5% от КС – при заключении договора на основании п.5 ст. 39.7 ЗК РФ;
  • 2% от КС – аренда для добычи полезных ископаемых из недр земли.

Арендная плата за ЗУ, находящийся в частной собственности, определяется по формуле:

А = С * Р, где:

  • A – размер оплаты за использование участка;
  • C – рыночная стоимость ЗУ;
  • P – ставка рефинансирования, которую в начале года устанавливает Центробанк РФ.

О том, как рассчитать стоимость аренды земельного участка в зависимости от кадастровой стоимости, читайте тут.

Кадастровая стоимость земельного надела — это важный показатель, влияющий на величину налогообложения, доход при продаже и аренде недвижимости, а также ряд других расчётов. Если владелец территории считает, что КС определена неверно, он может подать заявку на переоценивание в течение 6 месяцев со дня появления данных в официальных источниках.

Источник: https://pravoved.online/kadastrovyj-uchet/stoimost-zemelnogo-uchastka

Кадастровая стоимость: что это, на что влияет и как ее уменьшить

Что значит кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровую стоимость земельных участков, квартир, домов и другой недвижимости устанавливает государство. От нее зависит размер налога на имущество. Если кадастровая стоимость окажется существенно выше рыночной, то налог тоже будет выше среднего. Чтобы этого избежать, можно обратиться в комиссию или суд для переоценки квартиры. Разберемся, как это сделать.

Как государство определяет кадастровую стоимость

Ее определяют в ходе государственной кадастровой оценки, которую могут проводить как по отдельным объектам недвижимости, так и по всем, находящимся в одном регионе.

Например, администрация субъекта может принять решение о проведении оценки всех многоэтажных домов. Полный список таких домов сформирует орган регистрации прав. В этот же список включат сведения из единого реестра недвижимости (ЕГРН) по этим объектам, известные на 1 января года, в котором проводится оценка.

Предварительный отчет об оценке опубликуют на сайте Росреестра. Он будет доступен 60 дней. Все это время собственники недвижимости могут направить заявление с замечаниями и корректировками, если найдут в расчетах ошибки.

Все эти заявления обрабатывают специалисты и вносят изменения в реестр каждые пять дней. Через отведенный для исправлений срок результаты оценки утверждают, а установленная кадастровая стоимость начинает применяться с 1 января следующего года.

Периодичность кадастровой оценки зависит от местоположения. В городах федерального значения ее проводят минимум через два года, в остальных регионах — минимум через три года. Максимальный срок тоже установлен, но единый — пять лет с года последней кадастровой оценки.

На что влияет кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость объекта, внесенную в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который уплачивается налог, берут за базу при многих операциях с недвижимостью. Вот основные из них:

  1. Налог на имущество — его платят все физлица, предприниматели и организации, у которых в собственности есть недвижимость. Самим считать налог не надо, это делают инспекторы. Они рассчитают налог исходя из кадастровой стоимости, если региональные власти утвердили в своем регионе единую дату, с которой действует такой порядок уплаты налога.
  2. НДФЛ при продаже недвижимости. С доходов от продажи квартиры, дома и пр. надо платить налог. Есть два варианта базы для расчета налога, выбирать надо ту, которая окажется больше. Первая база — цена недвижимости в договоре купли-продажи, вторая — 70 % от кадастровой стоимости. Базу для расчета НДФЛ всегда можно уменьшить на 1 млн рублей, именно поэтому власти ввели такое ограничение. Раньше в договоре часто указывали цену продажи ровно в 1 млн, чтобы совсем не платить налог.
  3. НДФЛ при получении недвижимости в дар. Если квартиру подарили близкие родственники, то платить налог на доходы не нужно. В остальных случаях это обязательно. В договоре дарения не всегда прописывают рыночную цену квартиры, поэтому налог считают по кадастровой стоимости. Ставка НДФЛ — 13 % для резидентов РФ и 30 % для нерезидентов.
  4. Услуги нотариуса. За свои услуги по сопровождению и оформлению операций с недвижимостью нотариусы берут пошлины. Как правило, их размер определяется по цене сделки или кадастровой стоимости недвижимости.

Как мы видим, есть достаточно много ситуаций, в которых завышенная кадастровая стоимость дорого обходится собственнику недвижимости. Чтобы не терять свои деньги, узнайте кадастровую стоимость своего имущества и сравните ее с рыночной.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость

Бесплатно узнать кадастровую стоимость недвижимости можно в сервисе ЕГРН.Реестр. Для этого достаточно знать точный адрес или кадастровый номер. Введите его в строку поиска.

Кадастровая стоимость будет указана в разделе «Сводные данные».

Если просто знать кадастровую стоимость вам недостаточно, закажите в сервисе платную выписку из ЕГРН. Она придет к вам на электронную почту в pdf-формате и будет заверена электронной подписью Росреестра. Также выписка понадобится, если будете собирать документы, чтобы оспорить цену.  

Теперь поищите в интернете цены на помещения с такими же параметрами, как у вас. Если кадастровая стоимость вашего объекта значительно выше цен на аналогичное имущество, есть смысл ее обжаловать.

Как оспорить кадастровую стоимость

Чтобы оспорить кадастровую стоимость из-за того, что она превышает рыночную, недостаточно самостоятельного анализа сайта «Авито». Надо будет заказать независимую оценку у специалистов, которые подготовят отчет в течение 5-7 дней. Такой отчет можно показать в комиссии или суде.

Комиссия чаще всего свое решение не меняет, поэтому обращение в нее — лишняя трата времени. Об этом свидетельствуют результаты заседаний комиссий на сайте Росреестра.  Сейчас в комиссию идти не обязательно, можно сразу направляться в суд.

При этом многие судьи сокращают стоимость, если она в два, а также в три раза больше рыночной (определение Судебной коллегии по административным делам ВС от 19.11.2018 № 19-КГ18-35, решение АС г. Москвы от 30.08.2019 по делу № А40-83998/18).

  1. Комиссия. Подать заявление вы вправе лично, по почте, через МФЦ или интернет, в том числе через портал Госуслуг. Комиссия пересмотрит кадастровую цену или откажет в этом в течение 30 дней. Решение направит в течение пяти рабочих дней с даты принятия. Если комиссия отказалась пересматривать стоимость, идите в суд.
  2. Суд. Обращайтесь в краевые, областные и равные им суды по месту, где находится недвижимость. Представителем в суде могут быть только лица с высшим юридическим образованием. Суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев.

Какие документы нужны для суда и комиссии, смотрите в памятке.

Суд

Комиссия

Исковое заявление;

Доверенность и диплом представителя о высшем образовании;

Документ на оплату госпошлины (300 р — для физлиц, 2000 — для юрлиц);

Заявление в комиссию с отметкой о принятии, если ранее вы туда обращались;

Выписка из ЕГРН;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;

Отчет об оценке рыночной стоимости.

Заявление о пересмотре цены;

Выписка из ЕГРН;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа;

Отчет об оценке рыночной стоимости.

Кроме комиссии и суда, есть еще способ изменить стоимость. Для этого компания должна оспорить цену до того, как ее окончательно утвердят. Все отчеты об оценке власти публикуют на сайте Росреестра.

Вы вправе ознакомиться с отчетом в течение 60 дней с даты публикации и написать заявление, если с ценой не согласны.

К обращению приложите документы, которые подтверждают ошибку, например отчет об оценке.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-chto-eto-na-chto-vliyaet-i-kak-ee-umenshit

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.