Дачный поселок это

«Коттеджные посёлки»: российское право недвижимости

Дачный поселок это

В последние десять-пятнадцать лет активно развивается малоэтажное строительство вблизи крупных городов. Как правило, такие коттеджные посёлки согласно документам о планировке новых территории входят в состав постоянно действующих населённых пунктов и юридически являются составной частью муниципальных образований.

Не стоит путать такие населенные пункты с садовыми и огородническими объединениями (СНТ, ОНТ), которые изначально создавались преимущественно для сезонного проживания граждан и для удовлетворения их хозяйственных нужд в виде выращивания и заготовки различных агрокультур для личного потребления. Такие товарищества ведут своё начало с советского прошлого нашего общества и расположены на соответствующих категориях земель (земли для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственнного назначения).

Однако нередко встречаются случаи, когда в пределах одного района малоэтажной застройки муниципального образования, на одной улице, располагаются классические земельные участки для огородничества с сезонными (садовыми) домами (в адресе расположения которых указываются на статус СНТ (ОНТ)) и участки для строительства индивидуальных домов из земель населенных пунктов.

После проведения муниципальной реформы названные коттеджные посёлки всё чаще становятся частью городских округов, сохраняя при этом в своём наименовании указание на статус деревни (посёлка).

Застройщики (продавцы), чаще всего, приобретают один большой земельный участок вблизи населённых пунктов, «нарезают» его на множество небольших и оформляют юридическое образование новых участков, возводят на таких участках однотипные частные дома, строят коммуникации и иную инфраструктуру (дороги общего пользования, пляжи, скверы, парки, беседки, др.) и продают гражданам. Но при этом застройщик оставляет за собой право собственности на всю названную выше инфраструктуру (прежде всего дороги общего пользования) или передает  аффилированному юридическому лицу (обычно товарищество собственников недвижимости).

Приобретая в таком коттеджном посёлке земельные участки и (или) дома, частный собственник не подозревает, что за всё иное ему придётся периодически платить в дальнейшем, порой немало, в частности, за пользование общепоселковыми дорогами, буквально за въезд (на границах таких пунктах обычно устанавливаются шлагбаумы). И затем начинаются споры в судах о режиме такого имущества.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия «знакового» постановления Конституционного суда Российской Федерации № 23-П от 10 ноября 2016 года расходилась.

Некоторые суды отказывали жителям посёлков в признании за ними общей долевой собственности на перечисленную выше инфраструктуру, другие -признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Однако Конституционный суд своим постановлением от 10 ноября 2016 года, в так называемом деле дачного посёлка «Барвиха», признал необоснованным и неправомерным применение к данным отношениям по аналогии норм закона об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.

И на сегодня в данных отношениях существует пробел правового регулирования, что порождает неопределенность и споры в судах.

Многие поспешили признать новый Федеральный закон от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Закон о садоводстве), который вступил в силу 01 января 2019 года, применимым к названным выше отношениям в коттеджных посёлках. В этом законе императивно закрепляется право общей долевой собственности всех жителей посёлка (собственников участков) на «инфраструктурное» имущество всего обособленного района, которое обеспечивает пользование каждого собственника своим индивидуальным участком и (или) домом (в первую очередь общепоселковые дороги).

Вместе с тем, Закон о садоводстве регулирует отношения, возникающие именно в связи с ведением гражданами садоводства и огородничества (ст. 1 Закона о садоводстве).

Однако территории коттеджных посёлков не являются ни садовыми, ни огородническими товариществами, в их пределах отсутствуют садовые или огороднические земельные участки, садовые дома, соответствующая специальная инфраструктура для выращивания разных агрокультур. 

В большинстве случаев коттеджные посёлки изначально создаются для постоянного проживания граждан, а все земельные участки являются землями населенных пунктов для строительства индивидуальных жилых домов.

На это можно было возразить правилом о применении по аналогии Закона о садоводстве к отношениям, возникающим в коттеджных посёлках. Но сам Закон о садоводстве прямо исключает такую возможность, по крайней мере в отношении права общей долевой собственности жителей на «инфраструктурное»  имущество всего населённого пункта (ч. 12, 14 ст. 54).

Таким образом, пробел в праве в данной сфере отношений на сегодня существует.

Выход для разрешения таких споров, возможно, содержится в ст. 135 Гражданского кодекса о главной вещи и принадлежности: вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В связке «главная вещи-принадлежность» главная вещь и принадлежность (служащая вещь) являются самостоятельными вещами, которые могут быть индивидуальными объектами гражданских прав и участвовать в гражданском обороте одна без другой.

Исходя из вышеизложенного, принадлежность автоматически следует юридической судьбе главной. Для иного нужно прямо об этом предусмотреть в договоре.

«Инфраструктурное» имущество, прежде всего общие дорогие и иные территории общего назначения, по своей природе изначально создаются для обеспечения деятельности посёлка в целом и возможности пользования гражданами своими индивидуальными участками, домами.

Такие земли дополняют и увеличивают ценность отдельных участков, которые находятся в индивидуальной собственности.

И вступают в оборот только в связи с необходимостью владеть и пользоваться частными землями (главные вещи), не имеют, как правило, самостоятельной ценности (трудно представить пользу от общепоселковых дорог, кроме как обеспечения доступа граждан на индивидуальные участки и строения).

Более того, обычно в назначении данных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и Публичной кадастровой карте содержатся прямое указание – земли общего назначения (пользования).

И по фактическому расположению таких земельных участков очевидно, что они являются дорогами общего пользования и служат для доступа граждан на их индивидуальные участки.

Ценность и назначение земель общего пользования именно только в обеспечении права собственности граждан на отдельные земельные участки.

Отсюда следует, что гражданин, приобретая право собственности на индивидуальный участок и (или) жилой дом, сразу становится и собственником на правах общей долевой собственности общепоселковыми дорогами и иным «инфраструктурным» имуществом в данном населённом пункте. Иное должно быть прямо предусмотрено в договоре.

Следовательно, требования формальных собственников дорог общего назначения и иного подобного имущества к гражданам об оплате пользования этими вещами являются необоснованными и неправомерными.

Стоит здесь сказать пару слов об отношении отечественной науки частного права к возможности признания земельного участка в качестве принадлежности к главной вещи. Преимущественно российские цивилисты не признают за недвижимым имуществом деления на главную вещь и принадлежность. Например, профессор Суханов Е. А.

в своей монографии «Вещное право» говорит о том, что  такое деление вещей относится только к движимым вещам и неприменимо к недвижимостям «по природе» – земельным участкам и строениям.

По его мнению, земельные участки по самой своей природе не могут выступать в роли принадлежности хотя бы и другого, «главного», земельного участка.

В то же время дореволюционный цивилист Гамбаров Ю. С. допускал возможность придания «второстепенным земельным участкам имения (пастбища, леса, воды)» режима принадлежности к главной вещи.

Анализ правоприменительной практики судов показал, что за исключением единичных решений, суды не стараются признавать земельный участок принадлежностью к другой, главной, вещи. Однако практика имеет свойство меняться, в частности, в результате развития доктрины права и для удовлетворения нужд гражданского оборота, справедливого разрешения споров.

Здесь же встаёт довольно актуальный вопрос из области публичного права: насколько правомерно и соответствует Конституции, ситуация, когда гражданин приобретает в собственность участок с домом для постоянного проживания в таком коттеджном посёлке в пределах муниципального образования и вынужден оплачивать пользование общими дорогами? Если сравнить последнее с приобретением участка и дома гражданином в пределах «классического» населенного пункта (деревня, село), где органы местного самоуправления за счёт местного (муниципального) бюджета обеспечивают содержание общих дорог и никому в голову не придёт получать с жителей плату за проезд по общим дорогам, пользование парками, набережной и прочим имуществом.

В этой «картине» явно нарушается принцип равенства граждан: в первом варианте – граждане сами несут бремя содержания общего имущества и платы за пользование им, в другом – жители освобождены от всех аналогичных обязанностей и муниципальная власть берёт на себя все эти расходы и вопросы.

Однозначно для разрешения отмеченных в настоящей статье проблем недостаточно существующего правового регулирования. Необходимо на уровне Верховного суда дать соответствующие разъяснения в форме постановления пленума, как однажды сделал Высший арбитражный суд в 2009 году по вопросу правового режима общего имущества в административном здании

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/6/5/kottedzhnye_posyolki_rossijskoe_pravo_nedvizhimosti

Дачный поселок или коттеджный: отличия, преимущества и недостатки

Дачный поселок это

Жить в мегаполисе, который одержим круглосуточным динамичным ритмом, сложно. 47% россиян* предпочли бы жить за городом в собственном доме или его альтернативе — таунхаусе. Но цены на удобных и современных направлениях подходят не всем, а потому потенциальные покупатели ищут более бюджетные варианты.

Рынок недвижимости богат предложениями на любой вкус и бюджет. Но как разобраться в деталях? Например, почему цены в дачном поселке существенно ниже, чем в коттеджном? И почему это разные виды поселков?

Дачный поселок

Еще их называют “садовые участки”. Проще говоря, это земельные участки, на которых можно строить дома личного проекта (абсолютно любые), выделенные исключительно для дачной жизни. Что это значит законодательно? А вот что: прописаться на даче нельзя. Неважно, живете вы там круглый год или приезжаете “на праздники”.

Преимущества:

  • Жить в деревне / на даче — в среднем на 20-25% дешевле, чем в коттеджном поселке. Экономия может быть больше, все зависит от удаленности деревни от ближайшего инфраструктурно развитого населенного пункта.

  • Пункт 1 подразумевает отсутствие обязательных платежей за услуги управляющей компании по решению бытовых и текущих вопросов (ТСЖ в деревне просто отсутствует как явление).
  •  Низкая стоимость земли в деревне и низкая кадастровая стоимость, которая влияет на размер земельного налога.

  • Если вы рассматриваете приобретение земли с целью последующего выращивания на ней чего бы то ни было — то в в деревне действительно больше вариантов покупки плодородной почвы со взрослыми деревьями и т.д.

Недостатки:

  • Нет возможности постоянно зарегистрироваться по фактическому месту жительства. Можно жить на даче круглый год, но юридический статус земли и ее назначения поменять нельзя.

  • Нет отлаженной системы жизнеобеспечения деревни: например, нет регулярного вывоза мусора или зимой маловероятно, что кто-то будет централизованно чистить дороги для себя и соседей.
  • Издержки “сезона дачников”.

    Участки в дачных поселках расположены плотно, сохранить спокойствие и тишину не получится, если нагрянули шумные соседи “отдохнуть от города на выходных”.

  • Чаще всего в деревнях продают уже пожившие дома, а значит, и дополнительных финансовых вложений нужно больше: либо для ремонта, либо для нового строительства дома.
  • Инженерные коммуникации и их мощность.

    Точнее, “каждый за себя”: как правило, приходится бурить собственную скважину на участке, налаживать систему канализации и т.д. Это не самые бюджетные мероприятия.

  • Отсутствие охраны. Если для вас посещение дачи — сезонное явление, то однажды вы запросто можете стать жертвой кражи.
  • Подъездные дороги в рамках деревни или дачного поселка. За дорогами следят либо жители, либо никто. Финансовое бремя также ложится на плечи первых.

КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЕЛОК

КП — это современная альтернатива дачным поселкам. Основная концепция таких проектов — загородная удобная и комфортная жизнь, с минимальной необходимостью возвращения в город.

ИТОГО

Коттеджный поселок представляет собой современную и более качественную концепцию дачного поселка. Он лучше отвечает реалиям и динамично формирующимся потребностям покупателей.

КП ориентирован на круглогодичное проживание за городом, а потому предлагает своим жителям более широкий спектр услуг и развитую инфраструктуру.

Дача остается явлением “для души”, куда гораздо выгоднее приезжать пожарить шашлыки на выходные или собрать собственный урожай яблок.

——————–

* По данным экспертов портала Avito Недвижимость от 2017 года.

Если Вам понравилась наша статья, поделитесь ею с друзьями в социальных сетях. Благодарим Вас!

Не забываем ставить лайк и подписываться на наш канал!

Ещё больше полезных статей, аналитических данных и обзоров можно увидеть в нашемБлоге!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/brightestate/dachnyi-poselok-ili-kottedjnyi-otlichiia-preimuscestva-i-nedostatki-5b336cd55d5ea900a9aa91ef

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.