Индивидуальный жилой дом блокированной застройки

Как построить и оформить дом блокированной застройки?

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки

Дом блокированной застройки (таун-хаус) – это жилой дом с количеством этажей не более 3-х, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Самыми распространёнными видами жилой блокированной застройки являются дуплексы, таунхаусы, лейнхаусы, квадрохаусы и британхаусы, различающиеся архитектурными решениями и внутренними планировками.

Максимальное количество жилых блоков блокированной жилой застройки на земельном участке устанавливается Правилами землепользования и застройки каждого муниципального образования, но по закону не может превышать 10.

Дом блокированной застройки – гибридный вид малоэтажных жилых строений – представляет собой расположенные в ряд однотипные жилые дома, блокированные друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких автономных блоков имеет отдельный вход, выводящий на собственный земельный участок (палисадник), и, нередко, гараж.

Этот признак отличает дом блокированной застройки от класса многоквартирных домов, в которых выход из собственной квартиры ведёт в подъезд (место общественного использования), а только после – на территорию (участок), которая находится в собственности всех жильцов дома.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома также и тем, что в нём отсутствуют помещения общего пользования, общие конструктивные элементы (кроме стен соседних блоков), общие инженерные сети.

Дом блокированной застройки можно строить на земельном участке, отведенном для строительства домов блокированной застройки.

Проверьте, подходит для этих целей выбранный земельный участок, заказав “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА” на нашем сайте.

Подробнее

Блокированная жилая застройка – это один из типичных видов разрешённого использования земельных участков в населённых пунктах.

По действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540), разрешённому виду использования участков «блокированная жилая застройка» присвоен код 2.3, а в его описании детально указывается, что участки с ВРИ «блокированная жилая застройка» можно использовать для следующих задач:

  • размещение жилого дома, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
  • разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
  • размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
  • обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха.

Жилой дом блокированной застройки отличается от многоквартирного дома тем, что в нём нет помещений общего пользования, конструкций (кроме стен соседних блоков), инженерных сетей; каждый его блок расположен на отдельном земельном участке.

До начала строительных работ, Вам необходимо осуществить несколько подготовительных процедур:

2.1. Подготовка проектной документации

Подготовка проектной документации для жилого дома блокированной застройки обязательна.

Проект заказывается собственником (собственниками) земельного участка в проектной организации и готовится ею на основании следующих документов:

  • градостроительный план земельного участка;
  • результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
  • технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

2.2. Учёт строительных норм и правил при проектировании

При проектировании и строительстве жилого дома блокированной застройки необходимо соблюдать строительные, санитарные и противопожарные нормы и правила, которые содержатся в Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, СНиПах (строительных нормах и правилах, регулирующих строительство, инженерные и архитектурно-строительные изыскания и градостроительную деятельность).

Из всего множеств СНиПов для индивидуального жилищного строительства важны:

  • СП 11-111-99- разработка, согласование, утверждение, состав проектно-планировочной документации на застройку территорий малоэтажного жилищного строительства;

Источник: https://vladeilegko.ru/situations/kak-postroit-i-oformit-dom-blokirovannoy-zastroyki/

Отличия МКД от жилого дома — Audit-it.ru

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки

Н. Н. Максимова

Журнал “Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение” № 12/2016

В чем отличия МКД от жилого дома? Как можно изменить в реестре назначение здания с «МКД» на «жилой дом»? Подсказки – в разъяснениях Росреестра.

Вопрос о том, какой статус имеют таунхаусы, важен для целей их надлежащего содержания. Должны ли собственники уплачивать взносы на капитальный ремонт? Нужна ли лицензия на управление МКД для компании, обслуживающей такие дома? Обязаны ли ОМСУ проводить открытые конкурсы на право управления таунхаусами, если собственники самостоятельно не выбрали способ управления?

В настоящей статье приведем нормы законов и подзаконных актов, которые помогут правильно квалифицировать таунхаусы, а также представим разъяснения компетентных органов на этот счет.

Понятийный аппарат

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).

Квартирой является структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Многоквартирным домом (МКД) признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

МКД содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в доме в соответствии с жилищным законодательством (п.

 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Объекты индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Жилые дома блокированной застройки – жилые дома с количеством этажей не более трех, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает 10 и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).

Строительные нормы и правила

Согласно положениям СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 22.03.2001 № 35, данный документ распространяется также на жилые дома блокированной застройки, если они:

  • не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков;
  • не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков;
  • имеют самостоятельные системы вентиляции;
  • имеют самостоятельные системы отопления или индивидуальные вводы и подключения к внешним тепловым сетям.

В приложении Б «Термины и определения» к СНиП 31-02-2001 указано, что настоящий документ распространяется на блокированные дома, состоящие из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.

При этом под автономным жилым блоком понимают жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над (под) другими жилыми блоками.

Блокированные дома, не отвечающие этим условиям, проектируют и строят в соответствии с требованиями СП 54.13330 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденных Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778.

Выводы

Из изложенных выше положений следует, что ключевыми различиями МКД и жилого дома блокированной застройки (каждый блок которого соответствует признакам индивидуального жилого дома) являются:

  • наличие (отсутствие) общего имущества (кроме стен между соседними блоками);
  • статус земельного участка (каждый блок жилого дома находится на отдельном земельном участке).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/otrasl/a87/892514.html

Признание дома блокированной застройкой – плюсы и минусы, юридические особенности действий с такой недвижимостью

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки

Важно знать статус своего дома — от этого зависит порядок использования недвижимости. И собственники секции дома тут находятся в затруднительном положении.

По Градостроительному кодексу РФ жилой дом блокированной застройки — это комплекс малоэтажных однотипных строений, соединенных между собой общей стеной. То есть два или более зданий, примыкающих друг к другу, но при этом имеющих свой изолированный выход.

Жилой дом блокированной застройки — это совокупность малоэтажных жилых объектов, возведенных одним комплексом.

Стоит отличать такие строения от многоквартирного малоэтажного здания, подробно описанного СНиП 2.08.01-89. Теоретически дома-блоки относятся все же к многоквартирным, но полноценно считать их такими не следует. Причина тому — нельзя выделить долю в общедомовой собственности. По той причине, что последней просто нет. Общие здесь только стены между блоками.

Что считается сблокированным домом по закону?

Нормы российского градостроительного кодекса определяют несколько типов жилой малоэтажной застройки. Одним из таких видов жилья являются блокированные дома.

Основные определения и технические положения, касающиеся блокированной жилой застройки, даны в градостроительном кодексе РФ (ст. №49, ч.2):

Блокированный
жилойдом
— здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на придомовой участок. Само здание считается единым домом, хотя и состоит из нескольких, по сути, автономных жилых блоков.

Мы рассмотрим все отличия и правила застройки и эксплуатации блокированных домов чуть позже. А сейчас перейдем к предыстории — как вообще появился этот тип жилья и почему он так востребован?

Отличительные признаки

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки можно выделить отдельным типом по следующим признакам:

  • Придомовая территория или совместная, или разгороженная.
  • Отдельных блоков может быть от 2 до 10.
  • К каждой секции (блоку) ведет свой отдельный вход. Общих дверей, подъездов нет.
  • Отсутствуют какие-либо помещения совместного пользования жильцами блоков — нет общих лестничных клеток, подъездов, чердаков, подвалов, хозблоков и проч.
  • В каждой секции проведены собственные инженерные коммуникации.
  • Не существует никакой совместной собственности для двух жильцов и более.

Какие законы РФ регулируют права?

Определение условий получения разрешений на строительство, ввод в эксплуатацию и использования его для заселения граждан регламентируются следующими нормативными актами:

  • Градостроительный кодекс РФ,
  • Жилищный кодекс РФ,
  • Федеральный закон № 218-ФЗ,
  • Федеральный закон № 161-ФЗ,
  • Земельный кодекс РФ,
  • подзаконные акты профильных министерств и ведомств, в части выделения участков земли под жилой дом блокированной застройки.

Большинство нормативных актов при регулировании правоотношений в сфере строительства таких объектов направлены на определение условий предоставления участков земли и регистрации прав собственников на долю в объекте.

В части признания дома домом блокированной застройки, по настоящее время, существуют правовые пробелы, которые возможно определить только с использованием судебной практики высших судов.

Правовые нюансы

Перед началом процедуры признания квартиры жилым домом блокированной застройки важно помнить и о следующих нюансах:

  1. Блокированная постройка — это цельное строение. Хоть оно имеет и изолированные входы к каждому из блоков, по закону его нельзя отнести к многоквартирному.
  2. По наследству передается только отдельная секция дома вместе с прилегающим к ней участком. Владеть, распоряжаться собственник также может только этим блоком.
  3. Если здание регистрируется для кадастрового учета, то в документах оно отражается цельным строением. Отдельно зарегистрировать один блок никак не получится.
  4. Основным объектом права выступает участок, на котором размещается строение, а также инженерные коммуникации с общими учетными приборами.

Как вывод из вышесказанного — затруднено выделение доли для каждого собственника блока. Кроме того, существуют и некоторые трудности при заключении договоров об обслуживании с управляющими компаниями.

О получении разрешения на строительство блокированного строения

Чтобы избежать возможные судебные прения относительно определение статуса строения блокированной застройки, перед его возведением важно получить соответствующее разрешение от органов градостроительства и архитектуры РФ.

Дом блокированной застройки — что это значит в ЖК РФ? Разрешение от органов градостроительства на застройку блокированного дома

Для этого застройщику необходимо соблюдение целого ряда формальностей. В первую очередь, следует сформировать план будущей постройки и определить ее технические характеристики.

Если судить по рассмотренным ранее законодательным нормам, блокированный жилой дом должен иметь:

  • до 3 этажей включительно;
  • не более 10 отдельных блоков;
  • общие техническо-инженерные и иные коммуникации.

Также к каждому отдельному блоку строения обязательно «привязывается» свой вход/выход и приусадебный участок.

После того как технический план сформирован, можно приступить непосредственно к оформлению разрешения на строительство. Для этого необходимо:

  1. Объединить земельные участки, на которых будет возводиться блокированная постройка (если их несколько), в одно целое и зарегистрировать это в полномочных госструктурах – Росреестр.
  2. Обратиться в местный градостроительный или архитектурный госорган и запросить необходимый для получения разрешения перечень документов.
  3. Собрать последние и предоставить их полномочным лицам органа с соответствующим заявлением о получении разрешения.

Рассмотрение всей поданной документации и оформление разрешительных бумаг осуществляется госструктурами в течение одного месяца.

После их получения можно начать строительство. В противном случае, при отсутствии разрешения, следует повторить попытку его получения вновь или отстаивать свои права, если они нарушены, в суде. Иного порядка действий в подобной ситуации не предусмотрено.

Нормативное регулирование

Статус жилого дома блокированной застройки регулирует целый ряд актов и документов. Обратимся к ним.

В первую очередь это ЖК РФ, определяющий ключевые характеристики домов-блоков. А ЗК РФ будет регулятором относительно земельных участков, выделенных под данные строения.

Градостроительный кодекс (ст. 49, п. 2, вторая часть) определяет объект как жилой, высотой не более 3-х этажей, включающий в себя несколько изолированных блоков — но не более 10 секций. И еще важно.

Каждый блок жилого дома блокированной застройки предопределен только для одного собственника (+ его семьи, если таковая имеется), имеет отдельный выход на личный или совместный земельный участок.

Таким образом, ГрК РФ определяет дома-блоки единым строением, состоящим из совокупности секций. Но в то же время никак не относящимся к многоквартирному.

Жилищный кодекс (ст. 16) дает определение жилого дома. Это индивидуальное строение, состоящее как из жилых комнат, так и вспомогательных помещений. Им может быть и многоквартирный дом, и блочный. Отличие между ними — только в наличии или отсутствии общедомового имущества.

Сложность еще и в том, что ЖК не дает четкого определения как двухквартирному жилому дому блокированной застройки, так и зданиям, состоящим из большего числа секций. Сегодня российский Минстрой работает над нормативами, которые могут четко разделить многоквартирные и секционные строения.

Источник: https://xn----8sbaa0aybkqcjljp6sd.xn--p1ai/raznoe/ponyatie-blokirovannyj-zhiloj-dom.html

Дом блокированной застройки в 2021 году

Индивидуальный жилой дом блокированной застройки

Жилой дом блокированной застройки является относительно новым объектом строительства и представляет собой совокупность отдельных единиц — самостоятельных жилых блоков. Правовой статус такого сооружения характеризуется как наличием отдельного права собственности на составные единицы объекта, так и общими правилами пользования его имущества и придомовой территории.

Определение дома блокированной застройки регламентировано ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. Дом блокированной застройки это единая совокупность жилых блоков, характеризующаяся следующими обязательными признаками:

  • этажность дома не должна превышать трех этажей,
  • общее количество блоков не может быть более 10 единиц,
  • каждый блок предназначен для заселения одной семьи,
  • блоки соединены общими стенами без проемов и проходов,
  • у каждого блока имеется самостоятельный выход на участок общего пользования.

По большинству основных параметров дома блокированной застройки напоминают многоквартирные дома, однако, имеют существенно отличие — у них отсутствует имущество общего пользования. Данное различие является главной проблемой, которая определяет правовой статус дома блокированной застройки.

Особенности

Блокированные строения представляют собой здания, состоящие из отдельных ячеек-блоков, которыми и являются сами квартиры. В основном их этажность не превышает 3 этажа. У таких домов имеются свои конструктивные и технические особенности:

  • Квартиры имеют хотя бы одну общую смежную стену.
  • Отсутствует общий чердак, а также инженерные сети, коммуникационные шахты и самое главное выход.
  • Квартира имеет индивидуальную систему вентиляции и отопления, в том числе отдельный выход.

Перед приобретением такого жилья нужно внимательно изучить все достоинства и возможные недостатки блокированных домов.

Оформление документации

В процессе возведения подобных конструкций, как сами застройщики, так и будущие собственники отдельных составных частей сталкиваются с вопросом относительно того, как признать дом блокированной застройки.

Важно. Намереваясь стать владельцем квартиры в такой конструкции, субъект должен понимать, что признание ее сооружением блокированной постройки допустимо при соответствии характеристик установленным нормам. К ним относят этажность, количество блоков, отдельные выходы и т.д.

В ходе признания здания постройкой рассматриваемого вида необходимо направить заявление в следующие органы и учреждения:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Орган местного самоуправления, которому подчиняется территория, где возведено строение;
  • Судебный орган. Такой вариант понадобится в случае, если в связи с определенными обстоятельствами будет получен отказ от БТИ и муниципалитета. В ходе судебного разбирательства рассматривается вопрос о соблюдении требуемых норм здания и причина отказа в признании его блокированной постройкой. При наличии положений в законодательных актах, разъяснениях министерств или правительства, которые описывают аналогичную ситуацию, решение выносится в пользу истца.

Преимущества и недостатки

Выбирая жилье подобного типа можно получить определенный плюс, а именно:

  1. Экономия расходов. При возведении такого дома можно значительно сэкономить на строительстве и заметно сократить территорию застройки. Такое жилье стоит намного дешевле. Дом при этом получается полностью функциональным.
  2. Экономия на инженерных коммуникациях. Два жилых блока имеют один общий стояк.

Однако присутствуют и свои минусы. Основным недостатком блокированных домов является небольшое пространство. Есть проблемы с местами стоянки для автомобилей, а также углом для сбора мусора.

Законодательная база

Понятие блокированных объектов застройки, а также порядок работы регламентируются правовыми документами:

  • Жилищный кодекс России. В нем содержится основное понятие таких домов, их свойства и характеристики.
  • Градостроительный кодекс РФ. В нем указано определение блокированной системы домов.
  • Постановление правительства от 2015 года. В нем прописан порядок приобретения домов такого типа.
  • Федеральный закон, а также приказ Министерства строительства. Данные документы регулируют порядок выдачи участков под строительство блокированных домов и получение в них квартиры.
  • Земельный кодекс России. Описывает процедуру оформления и выделения таких участков.

Такое понятие является в современном строительстве новым. Долгое время подобная застройка выступала предметом многих дискуссий. Чтобы признать объект, приходилось нередко обращаться за помощью в судебный орган, так как блокированные дома признавались многоквартирными.

Статусность

Статус этих домов связан со многими заблуждениями. Внесение в кадастровый реестр каждой отдельной части блокированного строения как отдельную единицу. Это считается ошибкой. Согласно кодексу Градостроения (статья 49), дома совмещенной застройки имеют отдельные части и считаются единым целым.

Каждый отдельный блок, в котором проживают граждане, не является отдельным самостоятельным жильем.

В собственное владение может переходить право на принадлежащую квартиру, либо определенную часть строения.

Блокированные строения относят к разновидности многоквартирного дома. По нормативным документам жилое помещение относится к многоквартирному в том случае, если оно имеет две и более квартиры с одним выходом на участок общественного пользования.

То есть в каждой квартире есть выход на общую площадку. Что касается строений совмещенной застройки, то каждый его отдельный блок имеет свой выход сначала на обособленную территорию, а затем уже и на общественную улицу.

Из вышеизложенного следует, что на кадастровый учет должен ставиться дом целиком или часть совмещенного жилья с прилегающей земельной площадью. При этом порядок оформления права собственности происходит на представителя семьи.

Жилищный кодекс России не дает точного определения такому виду дома, поэтому ведется работа над проектами нормативов, которые будут точно излагать понятия многоквартирного и блокированного домов.

Источник: https://topmusic-spb.ru/nasledstvo-i-nedvizhimost/dom-blokirovannoj-zastrojki.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.