Создание совета собственников многоквартирного дома

Содержание

Как создать эффективно работающий Совет дома, и нужно ли это УО

Создание совета собственников многоквартирного дома

Для эффективного управления многоквартирным домом необходима не только профессиональная управляющая организация, но и активность жителей. Нужен Совет МКД, действующий в целях улучшения содержания дома, а не для войны с УО или для «галочки». Сегодня мы дадим несколько рекомендаций, как создать такой Совет МКД.

Ознакомьтесь с требованиями ЖК РФ к Совету дома

По закону Совет МКД должен быть в каждом доме с пятью и более квартирами, если в нём не создано иное объединение жителе: ТСЖ, ТСН, жилищный или потребительский кооператив (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ). Совет может состоять только из собственников помещений в доме: арендаторы и наниматели не могут стать членами этого объединения.

Одна из основных функций Совета – контролировать, как содержится и ремонтируется общее имущество дома, а также представлять интересы жителей при взаимодействии с УО. Именно Совет может донести до УО пожелания и рекомендации собственников по текущему ремонту, предложения по благоустройству, помочь организовать общее собрание, распространить важную информацию.

Совет контролирует, как УО выполняет свои обязательства по договору управления, отчитывается перед ОСС и во многом является связующим звеном между жителями дома и управляющей организацией (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

По идее, Совет МКД должен быть партнёром управляющей организации, помощником и советчиком, ведь у них общая цель – надлежащее содержание дома. Но по факту большинство существующих Советов МКД сегодня существуют для «галочки», только на бумаге, либо находится в конфронтации с УО, что снижает эффективность работы этого объединения собственников.

Как избрать совет дома и его председателя и зачем УО это нужно

Избегайте ошибок при избрании членов Совета МКД и в его работе

Причин, почему созданный Совет не работает или же его деятельность неэффективна, много. Среди основных назовём:

  • Формальный подход к избранию Совета МКД.

На ОСС собственники назначают в этот избранный орган неактивных людей, которые не готовы посвящать время работе по управлению домом и разбираться в её нюансах. В таком случае Совет существует только на бумаге.

Как правило, в Совет МКД входят активные люди пожилого возраста, у которых есть время и желание отстаивать интересы соседей. Но не всегда они разбираются в современном жилищном законодательстве, нюансах работы УО. Для них компания, которая делает хоть что-то, уже по умолчанию хорошо работает.

Бывает и по-другому: Совет встаёт в конфронтацию с управляющей организацией и настраивает на это большинство жителей дома, что приводит к срыву общих собраний собственников, невозможности УО проводить ремонт и оказывать услуги надлежащего качества.

  • Количественный состав Совета.

Чем больше людей входит в состав этого органа, тем менее эффективна его работа. Жилищный кодекс РФ не устанавливает верхних или нижних границ по количеству человек, которых собственники могут включить в Совет МКД (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). Однако, как показывает практика, Совет, состоящий из более чем семи-восьми человек, не работает.

  • Лоббирование собственных интересов и отсутствие диалога с жителями дома.

Совет МКД должен слушать и слышать собственников помещений, знать о проблемах дома, представлять интересы всех жителей, а не только отдельных подъездов или собственников.

На деле Совет МКД часто лоббирует только интересные этой группе решения: например, создание парковки, потому что среди членов Совета – автомобилисты, когда большая часть жителей дома просит вынести на ОСС установку детской площадки. Совет не вёдет работы с жителями и не интересуется их мнением.

  • Председатель как «рабочая лошадка» Совета МКД.

Типичная картина сегодня, когда за весь избранный состав Совета работает один председатель. Он один принимает решения, общается с УО, доводит информацию до собственников, организует собрания. Часто это приводит к тому, что председатель Совета перегорает, и Совет перестаёт работать.

Ограничьте численный состав Совета МКД

Чтобы создать работающий на результат Совет МКД, который сможет качественно повлиять на улучшение условий жизни в доме, наладит взаимодействие с УО, необходимо подойти к избранию Совета не формально.

Сначала следует определиться с примерным количеством членов Совета. Оптимально – от трёх до семи человек. Их проще собрать всех вместе для совещания. Лучше, если это будет нечётное количество: в таком случае, если решения будут приниматься анием, всегда удастся определить большинство.

Как правило, из этого небольшого коллектива активно работают 1–2 человека, вынося вопрос и информацию на обсуждение всего Совета. Это эффективная практика.

Как Совету МКД работать с управляющей организацией и жителями дома

Привлеките в состав Совета дома людей разных возрастов и с разным образованием

Если вопрос с количеством решить несложно, то с качественным составом необходимо тщательно работать. Совет не должен состоять только из пенсионеров-активистов, но они обязательно должны быть! Они неравнодушны к происходящему, часто имеют больше времени, чем работающие жители дома, знакомы с многими соседями.

Пусть они займут половину из мест в Совете. Их неравнодушие и активность должны дополнить те, кто будут разбираться в нюансах законодательства, сметах, технических сторонах вопросов. Оптимально, если в Совет МКД войдут юрист, оратор, способный вести переговоры с жителями и УО, и человек с техническим образованием.

Конечно же, это идеальный вариант. Если таких жителей дома не удаётся вовлечь в Совет, можно хотя бы договориться о помощи и поддержке, когда членам Совета МКД потребуется консультация. Консультантами могут стать даже не собственники, проживающие в доме, которые не могут официально входить в Совет дома.

Ознакомьтесь с финансовой и хозяйственной деятельностью УО

Когда ОСС утвердило состав Совета МКД, первое, что необходимо сделать – провести первое собрание-знакомство. На этом собрании следует обменяться контактами и распределить обязанности.

Возможно, следует сразу договориться о следующем сборе и поручить кому-то из членов Совета/председателю подготовить информацию о том, чем занимается этот выбранный орган. Ведь, скорее всего, большая часть членов Совета слабо представляет себе его функции.

Следующий шаг, который обязательно нужен для эффективной работы Совета дома, – изучить финансово-хозяйственную деятельность УО, договор управления, состав общего имущества дома. Можно пригласить на собрание представителя УО, но лучше сначала самим ознакомиться со всеми этими вопросами, а потом уже узнать точку зрения УО.

Эффективный Совет МКД должен обладать актуальной информацией о сумме средств, накопленных домом по статье «содержание и текущий ремонт», о структуре размера платы за жилое помещение, о фонде капремонта МКД. Следует изучить перечень работ и услуг, которые оказывает УО, их стоимость, сметы. Работа большая и непростая, но без этого Совет не сможет должным образом исполнять свои функции.

Страховые взносы и НДФЛ за вознаграждение председателю Совета МКД

Проведите вместе с УО осмотр общего имущества дома

Важный шаг после создания Совета МКД – совместно с УО провести осмотр общего имущества дома. Тут очень пригодится собственник с техническим образованием. Все найденные дефекты, замечания необходимо зафиксировать в акте осмотра.

По итогам осмотра Совет может наметить, какие элементы общего имущества прежде всего нуждаются в ремонте, подготовить информацию для собственников и повестку внеочередного ОСС для утверждения перечня работ по текущему ремонту и источника их финансирования.

Возможно, при осмотре выяснится необходимость проведения капитального ремонта дома, в таком случае Совету МКД пригодится понимание ситуации с фондом капремонта, особенно если дом аккумулирует эти средства на спецсчёте.

Общайтесь с жителями дома и управляющей организацией

В заключение дадим ещё несколько небольших советов Совету МКД:

  • Создайте группу дома в одной из соцсетей и расклейте объявления о ней в подъездах. Это позволит найти и выявить активных жителей дома, распространить среди соседей важную информацию, поделиться новостями и идеями, узнать, что беспокоит жителей МКД.
  • Ведите активную информационную работу в доме и держите жителей в курсе происходящего.
  • Предлагайте решения, а не ставьте вопросы: жители дома не разбираются в вопросах ЖКХ и управления дома, они не смогут ответить на вопросы или решить проблему. Это должны делать вы. Остальные собственники утверждают ваше решение и помогают его реализовать.
  • Ведите диалог с управляющей организацией, будьте союзниками, а не противниками, иначе ничего не получится. Если УО не идёт на контакт и несёт только деструктив, предложите собственникам поменять управляющую организацию.

Зачем УО эффективно работающий Совет МКД

Чтобы организовать эффективно работающий Совет дома, скорее всего, потребуется время и не одна попытка. Инициатива должна исходить от активных жителей дома. Даже один неравнодушный собственник способен переломить ситуацию равнодушия жителей.

И это выгодно управляющей домом организации, если цель её работы – добросовестно выполнять все условия договора управления. Члены Совета дома будут глазами и ушами УО, если наладить с ними взаимовыгодное сотрудничество. Актуальная информация о неполадках в доме, недовольстве жителей, их потребностях будет поступать в УО, а не в ГЖИ или прокуратуру.

С помощью Совета МКД станет проще проводить общие собрания собственников, решать вопросы с планированием текущего ремонта, определением перечня работ по капитальному ремонту, благоустройству.

В конечном итоге это скажется на самой УО: меньше жалоб, проверок, предписаний и штрафов за нарушения лицензионных требований, судов, конфликтов.

Хотите наладить контакт с жителями дома и снизить количество жалоб, сделать вашу работу по управлению домом лучше? Помогите собственникам организовать эффективный Совет МКД!

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/kak-sozdat-effektivno-rabotaiuscii-sovet-doma-i-nujno-li-eto-uo-5d1360750d2f7c00b47970c9

Совет МКД, образцы документов, методические рекомендации

Создание совета собственников многоквартирного дома

(Пошаговая инструкция для инициативной группы)

Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников

Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле – инициатива.

Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома. Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра собственников помещений

В реестр включаются собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.

Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома

Общее собрание собственников в очно-заочной форме

(посредством совместного присутствия собственников в определенном месте и в определенное время. При отсутствии кворума собрание продолжается обходом квартир собственников)

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.

В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.

Шаг 4. Проведение общего собрания

В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.
Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

Приложение № 4 – Регистрационные листы собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в ании.

Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.

  • Проводится обсуждение кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.
  • Проводится ание.

Голосование должно быть проведено по каждому отдельному вопросу, указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: – «за», «против», «воздержался».

Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% от общего числа . Напоминаем, что измерителем в ании является – м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проало большинство от общего числа принимающих участие в общем собрании.

Приложение № 5: Образец протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Шаг 5 Оформление результатов общего собрания собственников

Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол. Председатель и секретарь собрания оформляют сообщения о результатах проведения общего собрания и размещают их в местах, указанных в решении общего собрания, наиболее доступных для всех собственников.

Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.

Источник: https://zhkhnews.ru/sovet-mkd-obrazcy-dokumentov-metodicheskie-rekomendacii/

Выбор совета многоквартирного дома и его правовой статус

Создание совета собственников многоквартирного дома

В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не нужен вовсе и достаточно лишь инициативной группы или собрания собственников помещения для решения вопросов повестки дня?

Правовой статус совета МКД

Совет МКД представляет собой орган, защищающий и отстаивающий интересы собственников помещений в доме.

Совет дома может быть избран по решению собственников помещений в МКД в том многоквартирном доме, который находится в управлении УК (ч.1 ст.161.1 ЖК РФ).

То есть, если в доме создан ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив, то совет МКД уже не может быть избран.

Совет МКД избирается на 2 года, если иной срок не установлен решением ОСС (ч.10 ст.161.1 ЖК РФ). Его можно переизбирать на общем собрании собственников. Численность членов совета МКД определяется решением общего собрания собственников помещений (ч.4 ст.161.1 ЖК РФ).

Решение об избрании совета МКД принимается в течение года с момента ввода дома в эксплуатацию. Если решение не принято или не реализовано, то орган местного самоуправления в течение 3 месяцев созывает общее собрание собственников помещений в МКД для выбора совета МКД (ч.2 ст.161.1 ЖК РФ).

Полномочия совета МКД

Совет многоквартирного дома может:

  • обеспечивать выполнение решений ОСС;
  • предлагать собственникам порядок пользования общим имуществом, план по организации работ для его содержания и ремонта, обсуждение вопросов компетенции совета МКД;
  • контролировать выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также качество предоставляемых коммунальных услуг;
  • предлагать для утверждения годового общего собрания собственников отчёт о проделанной за год работе;
  • утверждать решение о текущем ремонте общего имущества в МКД, если оно было принято на ОСС большинством (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

Определение и компетенция совета МКД, порядок и размер выплаты вознаграждения.

Как выбрать совет МКД

Для выбора совета МКД нужно воспользоваться следующим алгоритмом действий.

Шаг 1 Инициировать проведение общего собрания

Инициатором может выступать любой собственник помещения в МКД.

Он должен сформулировать вопросы повестки дня о выборе совета дома и его председателя, сформировать список кандидатов, определить дату, место и форму проведения ОСС, оповестить всех собственников о проведении собрания (ч.

2 и 5 ст.45 ЖК РФ). Для подготовки организации и проведения общего собрания собственников целесообразно создать инициативную группу.

Шаг 2 Проинформировать собственников о проведении общего собрания

За 10 дней до даты проведения общего собрания нужно оповестить каждого собственника помещения в этом доме. Сообщение о проведении ОСС можно вручить лично в руки собственнику под роспись или отправить его по почте заказным письмом. По согласованию с общим собранием собственников помещений можно разместить сообщение о проведении ОСС в общедоступном месте дома (ч.4 ст.45 ЖК РФ).

Шаг 3 Проведение общего собрания собственников

Общее собрание собственников помещений в МКД может проводиться в форме очного, заочного и очно-заочного ания (ст.44.1 ЖК РФ).Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

При очной форме проведения ОСС всех участников собрания нужно зарегистрировать. Если набран кворум, то можно рассматривать вопрос о выборе совета МКД и его председателя (ч.6 ст.161.1 ЖК РФ).

Если кворум не набран, то проводится заочное ание. Каждому собственнику вручается бюллетень с указанием вопросов повестки дня, которые необходимо решить. Передать свои письменные решения собственники должны по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении ОСС (ч.1 ст.47 ЖК РФ).

При решении собственников, принятого общим собранием, можно проводить ОСС по этому вопросу в форме заочного ания с использованием ГИС ЖКХ (ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Общее собрание по вопросу выбора совета МКД можно также проводить в форме очно-заочного ания с возможностью очного обсуждения повестки дня и заочного принятия решений (ч.3 ст.47 ЖК РФ).

Решение о выборе совета МКД и его председателя считается принятым, если за него проало большинство участников ОСС. Решение о наделении председателя совета МКД необходимыми полномочиями принимается не менее 2/3 от общего числа голосующих (ч.1 ст.46, п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).

Шаг 4 Подведение итогов ания и уведомление собственников о принятом решении

После подведения итогов ания и оформления решения о выборе совета МКД и его председателя протоколом ОСС, но не позднее чем через 10 дней нужно уведомить всех собственников о принятом решении. Сообщение необходимо разместить в доступном для всех собственников месте в доме (ч.3 ст.46 ЖК РФ).

Решения ОСС, принимаемые более 50% от общего числа

  • о сроках и порядке проведения годового ОСС и порядке уведомления о принятых нём решениях (ч.1 ст.45 ЖК РФ);
  • о проведении общего собрания в форме заочного ания с использованием ГИС ЖКХ (п.3.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении администратора общего собрания при проведении ОСС с использованием ГИС ЖКХ (п.3.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о порядке приёма администратором общего собрания сообщений о проведении ОСС, решений по вопросам повестки дня, продолжительности ания (п.3.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о порядке финансирования расходов, связанных с созывом, организацией и проведением общего собрания по требованию инициативной группы собственников помещений в МКД (п.3.5 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о выборе и изменении способа управления МКД (п.4 ч.2 ст.44, ч.3 ст.161 ЖК РФ);
  • о создании товарищества и утверждении его устава (ч.2 ст.135, ч.1 ст.136 ЖК РФ);
  • о реорганизации товарищества (ст.140 ЖК РФ);
  • о ликвидации товарищества, если его члены не обладают более чем 50% от общего числа собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК РФ);
  • о выборе УК и определении условий договора управления МКД (ч.1 ст.162 ЖК РФ);
  • об избрании и переизбрании совета МКД, если в этом доме не создано ТСЖ, ТСН, ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив (ст.161.1 ЖК РФ);
  • об использовании ГИС ЖКХ в деятельности совета МКД, его председателя, комиссий собственников помещений в этом доме в случае их избрания (ч.13 ст.161.1 ЖК РФ);
  • о размере платы за содержание общего имущества в МКД, если в нём не создано товарищество (ч.7 ст.156 ЖК РФ);
  • о внесении платы за все или некоторые коммунальные услуги РСО (ч.7.1 ст.155 ЖК РФ);
  • о текущем ремонте общего имущества в МКД (п.4.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о заключении договоров выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном управлении (ч.1 ст.164 ЖК РФ);
  • о выборе уполномоченного от имени собственников в отношениях с третьими лицами при непосредственном управлении домом (ч.3 ст.164 ЖК РФ);
  • о месте или адресе хранения протоколов и решений ОСС (ч.4 ст.46 ЖК РФ);
  • об избрании комиссии собственников помещений в МКД (ч.12 ст.161.1 ЖК РФ).

Проект приказа Минстроя по оформлению протоколов ОСС.

Решения ОСС, принимаемые большинством не менее двух третей от общего числа

  • о реконструкции МКД (расширение или надстройка), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений;
  • о капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капремонта (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о выборе способа формирования и минимальном размере фонда капитального ремонта, сумме взноса на капремонт;
  • о выборе лица, уполномоченного на открытие спецсчёта дома и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нём, выборе российской кредитной организации, в которой должен быть открыт спецсчёт (п.1.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в МКД;
  • об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, условиях получения гарантии, поручительства, уплате процентов по кредиту или займу, оплате за счёт фонда капитального ремонта расходов на получение гарантии или поручительства (п.1.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об использовании земельного участка под МКД, о введении ограничений пользования (п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о пользовании общим имуществом иными лицами, заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • об определении лиц, которые от имени собственников помещений в МКД могут заключать договоры об использовании общего имущества на определенных ОСС условиях (п.3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в доме (п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие определённых решений (п.4.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ);
  • о создании товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если они находятся на земельных участках с общей границей, сетями инженерно-технических коммуникаций и элементами инфраструктуры для совместного пользования и обслуживания более чем одного жилого дома(п.1 ч.2 ст.136 ЖК РФ).

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). А юридически правильно провести общее собрание собственников по выбору совета МКД поможет сервис «ОСС на 100%».

Источник: https://roskvartal.ru/sobstvenniki/6377-vybor-i-pravovoy-status-soveta-mkd

Рекомендации начинающим членам совета многоквартирного дома

Создание совета собственников многоквартирного дома

В ходе опроса (результаты публиковала ранее) я попросила участников дать небольшие рекомендации начинающим советам, указать на возможные ошибки, которых стоит избегать.

На этот вопрос ответили 145 человек: некоторые ответы похожи, а иногда они содержали противоположные рекомендации. Я разделила ответы по темам, объединила близкие по смыслу. Надеюсь, такой сборник рекомендаций поможет тем, кто выбирает совет впервые или в первый раз выбирается в совет.

Выбор совета многоквартирного дома

  • Не затягивать с созданием совета дома.
  • При организации совета обязательно должно быть хотя бы 2 человека-единомышленника (чем больше, тем лучше), четко понимающих все предстоящие трудности и готовых потратить на работу своё время, нервы и силы в ближайшие 3-5 лет, если хотят чего-то добиться.
  • Один из организаторов должен либо обладать достаточно качественными юридическими навыками и знаниями (быть профессиональным юристом или быть «продвинутым пользователем»), либо иметь возможность постоянно консультироваться с грамотным юристом, при этом самому обучаясь и совершенствуясь, т.е. превращаясь в «продвинутого пользователя». Без этого эффективность работы совета (в зависимости от УК и отношения с ней) может быть очень низкой.

Кто-то рекомендует набирать большой совет, но чаще всего это называют ошибкой и советуют брать меньше людей, не обязательно минимум 1 с подъезда.

Советуют каждому будущему члену совета обозначать конкретные функции (за чем каждый будет впоследствии следить).

Среди членов хорошо бы набрать людей с юридическим, экономическим и техническим образованием.

Если дом – новостройка, то стоит формировать совет дома до сдачи дома, договариваться с застройщиком перед первым собранием, где инициатор – застройщик. В таких ситуациях удобно начинать с развития чата дома и групп в соцсетях, там найти единомышленников, услышать все возможные мнения.

В совет дома лучше брать тех, кто этого сам хочет. Иначе самоликвидируются в самом начале и останется только инициатор, что обидно и тяжело воспринять.

При этом простое внесение всех желающих приводит к тому, что 90%+ членов совета просто сливаются буквально на следующий день.
Поэтому выбирать кандидатов надо тщательнее: проверять на компетентность, желание и возможность работать, ответственность и честность.

Хорошо, если это будут уже известные другим собственники, актив дома. Ещё важно в наличие в совете дома тех, кто может быть дома в рабочее время.

Не брать в совет истеричных людей, болтунов и крикунов, которые просто возмущаются, но не готовы сами что-то сделать для исправления ситуации.Кандидатов сразу допрашивать, что будут делать, если ничего – слать.

Не рекомендуют брать в совет очень пожилых людей, особенно в председатели («память и соображение уже не те, проявляется и старческий маразм», таких проще ввести в заблуждение, подсунуть на подписание какие-то документы).

Не брать в совет дома людей, склонных к коррупции.

Одновременно с выбором совета предлагают утверждать платформу для проведения собраний в онлайн для удобства и экономия времени в будущей работе.

На первом же собрании необходимо наделить совет МКД полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта, а председателя – правом подписания актов приемки работ.

Важно максимально прописать права и обязанности совета, ответственность перед жильцами, отчётность, решить и подробно расписать вопрос о вознаграждении. Для этого удобно утвердить Положение о совете многоквартирного дома, где учесть все нюансы.

Взаимодействие совета многоквартирного дома с другими собственниками

Мнения расходятся в том, стоит ли вовлекать остальных жильцов в принятие решений, с которыми совет дома быстрее и эффективнее справится самостоятельно. Если стоит, то в какой степени. Большинство высказавшихся советов настаивают на минимальном участии тех, кто не стал выбираться в совет дома:

  • «ошибка – попытка учесть все мнения жильцов. Как правило, заканчивается руганью и замыливанием»;
  • «нужно меньше спрашивать мнения собственников в общем чате»;
  • «по возможности отказаться от общения по делам дома в чатах: есть шанс переругаться со всеми соседями и спугнуть адекватных, особенно перед/в процессе ОСС. Лучше перевести на рельсы переписки по почте или заявок с CRM, чтобы минимизировать полемику».

Некоторые советы и обычные собственники высказываются противоположным образом:

  • «любой чих обсуждать с собственниками хотя бы в общем чате»;
  • «не допускать конфликтов интересов, решать вопрос обсуждением и принимать решение большинством мнений».

Советуют привлекать к работе на пользу дому всех активных, даже если их мнение не совпадает с мнением совета. Для вовлечения жильцов предлагают создавать комиссии для решения общедомовых проблем.

Многие считают важным моментом открытость деятельности совета дома.
Они рекомендуют почаще устаивать обычные встречи с людьми, в том числе с шашлыками, чтобы сформировать дружеские отношения; больше общаться с жителями – «чем больше они вас знают, тем больше доверия».

Ошибкой называют не сообщать о своих достижениях в чате дома, молчать о проблемах.Нужно вести свою работу гласно, чтобы избежать обвинений в лоббировании интересов УК и коррупции, ежегодно отчитываться о своей работе.Отдельно рекомендуют аккуратно и точно/лаконично вести стенд для жителей пенсионного возраста.

Наиболее продвинутые проводят совещания совета в Zoom, а видео встреч хранят на , доступ ограничен по ссылке.

Работа совета дома с управляющей организацией

Здесь совету приходиться балансировать, чтобы и от управляющей компании добиться нужного, и чтобы жильцы не заподозрили в измене. Особенно трудно это удается тем, кто старается строить сотруднические отношения со вменяемой компанией, а не уходить в открытую конфронтацию.

Участники опроса сходятся в том, что общение с УК должно быть официальным и письменным. Кто-то предлагает все встречи с УК и застройщиком снимать на видео.

Чтобы работа с управляющей компанией была продуктивной, крайне желательно подробно прописать порядок взаимодействия с управляющей организацией в договоре управления по всем точкам соприкосновения: отчетность и контроль, порядок приемки работ, реализации решений по текущему ремонту, осмотров общедомового имущества, снятия показаний с общедомовых счётчиков и т.д.

Ошибкой назвали «давать УК слабину и попустительствовать неисполнению каких-то обязательств: контроль должен оставаться всегда. Как только дашь понять, что на что-то можешь закрыть глаза, УК начинает этим злоупотреблять».

Ещё была такая рекомендация, с которой многие воинственно настроенные и экономные жильцы могут не согласиться:
«Не тратьте время на то, чтобы дождаться, когда УК что-то сделает, если можете сделать сами –  особенно в маленьких домах, где УК не собирает много денег.

Считаю, что эффективен именно симбиоз – УК делает основное, выделяет рабочих, делает часть работы, уборку и т.п. А вы на собственные средства нанимаете специалистов по договору с гарантией, особенно на важные работы.

Делать что-то через жалобы – тоже вариант, особенно при отсутствии поддержки жителей, но тогда важные вопросы могут не решаться годами. Сразу ищите альтернативные УК – запасной вариант должен быть всегда».

Рекомендации по работе совета многоквартирного дома

  • Изначально разъяснить собственникам, чем именно занимается совет согласно Жилищному кодексу РФ и чем он НЕ занимается.
  • Советуют принимать регламентирующие документы (устав, положение о совете), вести документооборот, «каждое событие под протокол». Хотя по результатам опроса, большинство советов по факту живут без положения о совете дома и без оформления принятых решений.
  • По возможности собрать номера телефонов и емейлы собственников. С помощью е-мейл рассылки удается охватить больше людей, чем любыми мессенждерами.
  • Настроить свой канал коммуникации, при этом чат (форум, группу) не должно контролировать постороннее лицо (собственник, не входящий в совет), иначе сложно работать.
  • Найти среди жильцов дома юристов, адвокатов, сотрудников администрации, сотрудников РСО, полицейских, заручиться их поддержкой и помощью.
  • Быть в контакте с управляющей организацией, местной властью, ресурсниками. При этом все общение с УК, РСО, ФКР, жилищной инспекцией, другими органами власти вести «только в эпистолярном жанре, разговаривать с ними бессмысленно».
  • Больше общаться с советами других МКД, так быстрее можно вникнуть во все нюансы ЖКХ и научиться на их ошибках.
  • Если есть возможность, советуют собирать деньги на юридическое сопровождение, так как многие вопросы очень сложно понять самим. Это сэкономит много времени.

Неожиданные ответы-советы, подойдут не всем:

«Председатель – очень ранимый человек. Критикуйте его мягко, даже если он сильно накосячил и подписал все акты по некачественному капремонту», – прислал собственник, не председатель.

«Купите квартиру в ТСЖ и не занимайтесь этой фигней. Если занялись, не бойтесь судов и ненависти соседей».
Ещё 1 человек посоветовал создавать ТСЖ и нанимать подрядчиков, а трое просто указали, что ошибкой было само избрание в совет.

Рекомендации, близкие к психологическим

  • Соизмерять свои личные желание, силы и возможности.
  • Нужно понимать, что это колоссальный труд.
  • Не делать работу по дому своей основной деятельностью в ущерб другим делами и личному времени: никто не оценит, будут только относиться как к должному и требовать решать самые мелкие проблемы на уровне «сбегай в УК узнать, почему машина под окнами стоит».
  • Надо просто делать свою работу, не оглядываясь на то, что было уже сделано/украдено/не сделано.
  • Действовать, и не слушать критику.
  • Рассчитывать только на себя / не стоит рассчитывать на других.
  • Держать эмоции под контролем, воздерживаться от личных нападок.
  • Не поддаваться на словесные провокации некоторых эмоциональных соседей, которые не следят за своим языком.
  • Идти вперёд к намеченной цели, прислушиваясь к мнению адекватно рассуждающих соседей.

Это третья заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие две:

Следующие будут уже на основе судебной практики.

Источник: https://GKHNews.ru/5302-rekomendaczii-ot-sovetov-mkd-nachinayushhim-sovetam/

Создание совета МКД (Пошаговая инструкция для инициативной группы)

Создание совета собственников многоквартирного дома

     Решение о создании совета многоквартирного дома принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на  общем собрании. Для успешного проведения общего собрания необходимо, чтобы в доме появилась инициативная группа из числа самих собственников.

     Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ЖК РФ).

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.

     Собираем инициативную группу, в идеале от каждого подъезда по человеку, но можно действовать и в одиночку, помним, что главное в этом деле – инициатива.

     Собрали команду единомышленников, сразу проводите заседание инициативной группы, чтобы обсудить проблемы и вопросы, которые волнуют вас и остальных жителей дома.

     На повестке дня вопрос номер один – выбор Совета многоквартирного дома и Председателя Совета дома.

Составляем список кандидатов, изучаем Положение о Совете и Председателе Совета, если необходимо, то вносим коррективы в рассматриваемые документы.

Итоговым документом должен стать протокол заседания инициативной группы, в котором выражены намерения инициаторов выйти на общее собрание и перечень вопросов которые они собираются обсудить с остальными жителями.

Приложение № 1 – Образец протокола заседания инициативной группы.

Итак, повестка дня планируемого собрания осознана, обсуждена с коллегами и сформулирована. Теперь надо ознакомить остальных жителей дома с вашей инициативой.

Шаг 2. Составление реестра  собственников помещений

   В реестр включаются  собственники с указанием площади занимаемых ими помещений. За данной информацией члены инициативной группы могут обратиться в управляющую компанию. В случае отказа обращайтесь в органы местного самоуправления.

Приложение№ 2 –Образец реестра собственников помещений многоквартирного дома

ВАРИАНТ-1:Общее собрание собственников в очной форме

(посредством совместного присутствия собственников в определенном месте  и в определенное время )

Шаг 3. Оповещение о предстоящем Общем собрании собственников.

Изготавливаем и размещаем в общедоступных местах объявления о предстоящем общем собрании не менее чем за 10 (десять) дней, до даты его проведения.

В объявлении указываем сведения о лице (лицах) по инициативе которого проводится общее собрание, где, когда и во сколько состоится собрание, повестку дня, порядок ознакомления с информацией и материалами, которые будут представлены на данном собрании.

Очень важно помнить, что обсуждать на собрании можно только те вопросы, которые будут указаны в объявлении. Если что-то забыли, а потом вдруг вспомнили, прямо на собрании, то решения принятые по таким вопросам будут недействительными.

Приложение № 3 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.

Шаг 4. Проведение общего собрания.

  • В день проведения собрания инициативная группа встречает в назначенном месте и в условленное время остальных собственников.

Составляется реестр собственников или уполномоченных лиц по доверенности пришедших на собрание.

Приложение № 4 – Регистрационные листы собственников помещений многоквартирного дома, принявших участие в ании.

  • Выбираем председателя собрания и секретаря для ведения протокола общего собрания. Не забываем, что голосуют только собственники или уполномоченные лица по доверенности поэтому каждый пришедший должен подтвердить своё право принимать решения, предъявив документ, удостоверяющий право собственности на помещение.
  • Проводится  обсуждение  кандидатур в члены Совета, Председателя Совета.        

Голосование должно быть проведено  по каждому отдельному вопросу,  указанному в повестке дня. Свою волю выражаем просто: – «за», «против», «воздержался».

Очень важно помнить, что собрание считается легитимным (правомочным), если на нём присутствовали собственники, обладающие более чем 50% от общего числа . Напоминаем, что измерителем в ании является – м2. Решение по вопросу создания Совета многоквартирного дома считается принятым, если за него проало большинство от общего числа принимающих участие в общем собрании.

Приложение № 5: Образец протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Шаг 5   Оформление результатов общего собрания собственников.

  • Секретарь общего собрания подсчитывает голоса и оформляет итоговый протокол.
  • Председатель и секретарь собрания оформляют сообщения о результатах проведения общего собрания и размещают их в местах,указанных в решении общего собрания, наиболее доступных для всех собственников.

Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.

Шаг 6 Хранение документов.

Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Документация, подлежащая хранению при очной форме ания:

– протокол заседания инициативной группы;

– объявления с повесткой дня общего собрания;

– реестр всех собственников;

– реестр собственников принявших участие в ании;

– протокол проведения общего собрания;

– уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего ания.

В случае отсутствия кворума, общее собрание можно провести и в заочной форме.

ВАРИАНТ -2: Общее собрание собственников в заочной форме

Своё решение, по вопросам, вынесенным на ание, собственники могут выразить заочно,  путём передачи бюллетеня по адресу указанному в уведомлении.

 Первые шаги по проведению собрания в заочной форме принципиально не отличаются от тех, которые нужно предпринять при организации очного ания.

Инициатор общего собрания/инициативная группа/ принимает решение о проведении общего собрания в заочной форме. Как и в первом случае, обсуждается повестка общего собрания, рассматриваются кандидатуры членов Совета и Председателя Совета и т.д. Но дальше возникают различия:

Члены инициативной группы должны изготовить уведомления, в которых извещают каждого собственника о предстоящем ании.

Шаг 7 Изготовление уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в заочной форме.

В уведомлении о проведении общего собрания в заочной форме указывают инициативную группу, перечень вопросов, по которым просят остальных собственников высказать своё решение, адрес и порядок ознакомления с необходимыми материалами и информацией,  дату сдачи бюллетеня для ания.

Приложение № 7 – Образец уведомления о проведении общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в заочной форме.

Шаг 8. Изготовление бюллетеней для ания.

В таких бюллетенях для ания необходимо предусмотреть графы, в которых лица, участвующие в ании, смогут указать:  Ф.И.О., адрес собственника, сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение в многоквартирном доме, решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за»; «против»; «воздержался».

Приложение №  8– Образец  решения (бюллетеня) заочного ания

Шаг 9. Доставка уведомлений и бюллетеней для ания собственникам помещений многоквартирного дома.

    Уведомления и бюллетени для ания собственникам помещений многоквартирного дома необходимо разнести в каждую квартиру и вручить собственнику под роспись, не менее чем за 10 дней  до принятия решения.

Приложение 3-а – Образец реестра вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома.

Вспомним, что в самом начале мы рекомендовали пригласить в инициативную группу представителей от каждого подъезда. Вот теперь, такой представитель сможет разнести по квартирам уведомления и бюллетени для ания. Вручать документы нужно под роспись.

 Шаг 10.  Оформление результатов заочного ания  собственников.

Инициативная группа осуществляет обработку поступивших бюллетеней и по истечении указанного срока производит подсчёт результатов ания.

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для ания.

В протоколе должны быть перечислены все вопросы, выносимые на ание и принятое общим собранием решение по каждому вопросу.

Итоги ания доводятся до всех собственников посредством размещения в общедоступных местах информационных листков, не позднее 10 дней, со дня окончания ания.

Приложение № 9 – Образец протокола общего собрания собственников помещений в форме проведения заочного ания

Приложение № 6: Порядок уведомления (сообщения) собственников помещений о решениях, принятых общим собранием.

Шаг 11. Хранение документов. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

Документация, подлежащая хранению,  при заочной форме ания:

 –протокол заседания инициативной группы;

 – реестр всех собственников;

 – уведомления и бюллетени для ания;

 – протокол решения общего собрания + полученные уведомления и бюллетени

 – уведомления, информирующие собственников об итогах прошедшего ания.

Если решение принято, то все собственники независимо от того, принимали они участие в ании, или нет, обязаны исполнить решение общего собрания. В случае, если кто-то считает, что его права нарушены может обратиться в суд и попытаться опротестовать решение общего собрания.

Дополнительно:

Скачать Методическое пособие по созданию совета МКД

Источник: http://www.gkh-volga.ru/samoupravlenie/sozdanie_soveta_mkd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.